"बंधक" शब्द तीन शताब्दी ईसा पूर्व ग्रीस में पेश किया गया था। इसका मतलब था कि देनदार अपनी जमीन के साथ लेनदार के प्रति उत्तरदायी था। घरेलू कानून में, ऐसी अवधारणा पिछली शताब्दी के शुरुआती 90 के दशक में दिखाई दी थी। आधुनिक रूस में, बंधक के संबंध में उत्पन्न होने वाले संबंधों को 25 नवंबर, 2017 को संशोधित "बंधक पर (अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा)" कानून द्वारा नियंत्रित किया जाता है।
सरल शब्दों में बंधक
गिरवी का दूसरा नाम अचल संपत्ति संपार्श्विक है। यह उस तरीके का नाम है जिसके द्वारा दायित्वों को सुरक्षित किया जाता है, जब देनदार लेनदार को प्रतिज्ञा के मूल्य से अपने दावों को पूरा करने में एक लाभ देता है, जो अचल संपत्ति बन जाता है। इन संबंधों की प्रणाली में, देनदार गिरवी के रूप में कार्य करता है, और लेनदार गिरवी के रूप में कार्य करता है।
सबसे सामान्य मामले में, एक बंधक विभिन्न प्रकार के मौद्रिक दायित्वों के लिए सुरक्षा के रूप में काम कर सकता है। उसी समय, यह माना जाता है कि बंधक समझौते के समापन के समय दायित्व पहले से मौजूद हो सकते हैं, और भविष्य में उत्पन्न हो सकते हैं। वर्तमान में, नागरिकों को ऋण और ऋण प्रदान करने के क्षेत्र में बंधक विकसित हुआ है।
एक बंधक कानून के आधार पर और एक बंधक समझौते के तहत दोनों उत्पन्न हो सकता है। कानून के आधार पर, एक प्रतिज्ञा तब उत्पन्न होती है जब अचल संपत्ति की बिक्री और खरीद के लिए लेन-देन खरीदार द्वारा पूरा भुगतान किए बिना किया जाता है। इस मामले में, विक्रेता बंधक के रूप में कार्य करता है, और खरीदार बंधक के रूप में कार्य करता है। एक अनुबंध के तहत एक बंधक में दो या दो से अधिक पार्टियों के बीच एक लिखित लेनदेन शामिल होता है। इस तरह के एक समझौते के तहत, मालिक या व्यक्ति जो कानूनी रूप से वस्तु का आर्थिक प्रबंधन करता है, गिरवीदार बन जाता है।
अचल संपत्ति के बंधक पर कानून के बुनियादी प्रावधान
बंधक पर कानून यह स्थापित करता है कि कानूनी संबंध में प्रवेश करने वाले पक्ष एक दूसरे के साथ एक उपयुक्त समझौता करते हैं। इस दस्तावेज़ की शर्तों के अनुसार, पार्टियों में से एक (दायित्व का दायित्व) को अपने मौद्रिक दावों को पूरा करने का अधिकार है। उनका स्रोत प्रतिज्ञा का विषय होने के कारण वस्तु की लागत है। देनदार द्वारा स्वामित्व और उपयोग की जाने वाली संपत्ति के संबंध में अनुबंध पर हस्ताक्षर किए गए हैं।
उपरोक्त समझौता एक बंधक पर कानूनी संबंध को जन्म देता है, जिसमें संपार्श्विक के सिद्धांत लागू होते हैं। चूंकि कानून द्वारा उद्यमों, अपार्टमेंटों, संरचनाओं, भूमि भूखंडों के कारोबार की अनुमति है, इसलिए इन वस्तुओं के संबंध में एक प्रतिज्ञा संभव है।
ऋण समझौते या ऋण समझौते की शर्तों की पूर्ति सुनिश्चित करने के लिए एक बंधक स्थापित करना संभव है। दायित्व खरीद और बिक्री, अनुबंध, पट्टे या क्षति के तथ्यों से आगे बढ़ सकता है।
बंधक (प्रतिज्ञा) पर कानून देनदार और लेनदार दोनों के लिए लेखांकन की आवश्यकता का परिचय देता है, यदि वे कानूनी संस्थाएं हैं।
समझौते के विषय को मूल ऋण का भुगतान या तो पूर्ण रूप से या पार्टियों के समझौते द्वारा निर्धारित हिस्से में सुनिश्चित करना चाहिए। एक सौदा समाप्त करके, समझौते के पक्ष ब्याज के भुगतान पर एक शर्त बना सकते हैं। कानून एकमुश्त के रूप में दावों के भुगतान की संभावना स्थापित करता है; यह अनुबंध के तहत दायित्वों से अधिक नहीं हो सकता है।
कानून अन्य भुगतानों का प्रावधान करता है, जिसमें शामिल हैं:
- क्षति के लिए मुआवजा;
- दंड;
- अनुबंध की शर्तों के उल्लंघन के मामले में जुर्माना;
- कानूनी लागतों की प्रतिपूर्ति;
- वस्तु के कार्यान्वयन के लिए लागत का मुआवजा।
ऐसा होता है कि लेनदार, संपत्ति की अखंडता को बनाए रखने की इच्छा रखते हुए, इसके पूर्ण रखरखाव और सुरक्षा पर पैसा खर्च करने के लिए मजबूर होता है। इस मामले में, वह गिरवी रखी गई अचल संपत्ति के कारण लागत की प्रतिपूर्ति का हकदार है।
वस्तुओं की श्रेणियां जो एक समझौते का विषय बन सकती हैं, बंधक पर कानून द्वारा निर्धारित की जाती हैं।नागरिक कानून के अनुसार, स्थापित प्रक्रिया के अनुसार पंजीकृत संपत्ति को एक बंधक समझौते के तहत गिरवी रखा जा सकता है।
बंधक समझौते का विषय
एक बंधक समझौते का विषय हो सकता है:
- भूमि भूखंड;
- इमारतों, संरचनाओं, उद्यमों, अन्य पूंजी निर्माण वस्तुओं;
- आवासीय भवन, अपार्टमेंट, साथ ही उनके हिस्से, जो पृथक कमरे हैं;
- गैरेज, ग्रीष्मकालीन कॉटेज, गार्डन हाउस, अन्य उपभोक्ता भवन;
- विमान, जहाज और अंतरिक्ष वस्तुएं।
कुछ मामलों में, बंधक पर कानून आवासीय भवनों पर विचार करना संभव बनाता है जो सीधे भूमि आवंटन से संबंधित हैं, अनुबंध के विषय के रूप में। यदि भूखंडों के लिए कोई पंजीकरण नहीं है, जिसका राज्य स्वामित्व विभाजित नहीं है, तो यह बंधक कानूनी संबंधों के गठन में बाधा नहीं बन सकता है।
नागरिक संहिता और बंधक कानून के अनुसार, अनुबंध का विषय जो वस्तु है, साथ ही उसके सहायक उपकरण, एक संपूर्ण हैं। इसलिए, सामान सामान्य प्रतिज्ञा का हिस्सा बन जाते हैं, जब तक कि पार्टियों के समझौते द्वारा अन्यथा स्थापित नहीं किया जाता है। जो वस्तु अपने मुख्य उद्देश्य को बदले बिना विभाजित नहीं की जा सकती, वह लेन-देन का स्वतंत्र विषय नहीं हो सकती।
गिरवी रखने वाले की आवश्यकता यह है कि वह संपत्ति जो अनुबंध का विषय है, उसके स्वामित्व में होनी चाहिए या कम से कम आर्थिक अधिकार क्षेत्र में होनी चाहिए। यदि वस्तु को प्रचलन से वापस ले लिया जाता है या उस पर दावा लगाया जा सकता है, तो ऐसी संपत्ति के दावों की सुरक्षा की अनुमति नहीं है। यही बात संपत्ति पर भी लागू होती है जिसके संबंध में निजीकरण नहीं किया जा सकता है।
बंधक पर कानून के अनुसार, समझौते का विषय पट्टे का अधिकार हो सकता है, अगर पट्टेदार या आर्थिक प्रबंधन के अधिकार के तहत वस्तु का उपयोग करने वाले व्यक्ति की सहमति हो।
संपत्ति पर एक बंधक जो समझौते के समापन के समय सामान्य संयुक्त स्वामित्व में है, स्थापित किया जा सकता है यदि सभी कानूनी मालिकों की ओर से इस पर सहमति है। ऐसी सहमति लिखित में होनी चाहिए। साझा स्वामित्व के मामले में, व्यक्ति को अन्य सह-मालिकों की सहमति के बिना अपनी संपत्ति को गिरवी रखने का अधिकार है।
बंधक समझौते की सामग्री
प्रतिज्ञा समझौते को इंगित करना चाहिए:
- बंधक समझौते का विषय;
- ऐसे विषय का मूल्यांकन;
- समझौते का सार;
- दायित्व के प्रदर्शन की मात्रा और उसकी अवधि।
बंधक समझौता नागरिक कानून के सामान्य नियमों और सिद्धांतों के अनुसार संपन्न होता है। दस्तावेज़ में समझौते के विषय, उसके मूल्यांकन और दायित्वों की पूर्ति में अन्य महत्वपूर्ण बिंदुओं के बारे में जानकारी होनी चाहिए। पार्टियों में संपत्ति पर फौजदारी लगाने की संभावना प्रदान करने वाले दस्तावेज़ में विशिष्ट शर्तें शामिल हो सकती हैं। यह जानकारी एक अलग समझौते के रूप में जारी करने की अनुमति है।
बंधक समझौते में वस्तु का नाम और वह स्थान होता है जिसमें वह स्थित होता है। दस्तावेज़ में प्रदान किया गया विवरण वस्तु की पहचान करने के लिए पर्याप्त होना चाहिए। अधिकार, जिसके आधार पर वस्तु ऋणदाता से संबंधित है, को भी दस्तावेज़ में वर्णित किया गया है। यदि विषय एक पट्टा है, तो इसकी अवधि को इंगित करना आवश्यक है।
अनुबंध के विषय का मूल्यांकन उसके पक्षों द्वारा किए गए समझौते द्वारा निर्धारित किया जाता है और मौद्रिक शर्तों में दिया जाता है। निर्माण की किसी वस्तु का मूल्यांकन उसके बाजार मूल्य पर किया जाता है।
बंधक की कुछ विशेषताएं
बंधक द्वारा सुरक्षित किया गया दायित्व अनुबंध में इसकी घटना के आधार और जिस अवधि के लिए इसे स्थापित किया गया है, के साथ इंगित किया गया है। समझौता यह प्रदान कर सकता है कि मौद्रिक दायित्वों की राशि बाद में स्थापित की जाएगी; इस मामले में, दायित्वों की मात्रा निर्धारित करने के लिए शर्तों को निर्धारित करना आवश्यक है।
यदि, पार्टियों के समझौते से, दावों को आंशिक रूप से लागू किया जा सकता है, तो भुगतान की शर्तों और आवृत्ति को अनुबंध में दर्ज किया जाना चाहिए।यदि भुगतान की राशि की एक विशिष्ट राशि स्थापित नहीं की जाती है, तो उनके निर्धारण के लिए शर्तों को निर्धारित करना आवश्यक है।
बंधक अनिवार्य राज्य पंजीकरण के अधीन है। यह तभी से प्रभावी होता है जब संबंधित राज्य रजिस्टर में एक प्रविष्टि की जाती है। रजिस्टर से उद्धरण में, अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा पर प्रविष्टि इस या उस संपत्ति के मालिक के अधिकारों के भार के रूप में परिलक्षित होती है।
अचल संपत्ति बंधक का एक विशेष मामला एक अपार्टमेंट पर एक बंधक है। आवास खरीदने वाले नागरिकों का समर्थन करने के उद्देश्य से सरकारी कार्यक्रमों की शुरुआत के बाद प्रतिज्ञा का यह रूप व्यापक हो गया। इस प्रकार के एक बंधक समझौते के तहत, गिरवी रखने वाला अपार्टमेंट को गिरवी रखता है ताकि वित्तीय दायित्वों को सुनिश्चित किया जा सके। अपार्टमेंट के लिए बंधक समझौते पर ऋणदाता और अपार्टमेंट के मालिक द्वारा हस्ताक्षर किए जाते हैं। अनुबंध का पंजीकरण उस अवधि के भीतर किया जाता है जो पांच कार्य दिवसों से अधिक नहीं होती है।
एक बंधक समझौते के समापन पर बीमा
लेनदार इस तथ्य में अत्यधिक रुचि रखता है कि प्रतिज्ञा के रूप में उसके द्वारा प्राप्त संपत्ति तब तक सुरक्षित थी जब तक कि देनदार अपने वित्तीय दायित्वों को पूरी तरह से पूरा नहीं कर लेता। इसलिए, कानून नुकसान या हानि के संभावित जोखिमों के खिलाफ बंधक के विषय के बीमा का प्रावधान करता है। ऐसा बीमा अनिवार्य है। बैंक अक्सर अपनी बीमा कंपनियां बनाते हैं, जो बंधक समझौते की वस्तुओं का बीमा करती हैं। ये संरचनाएं कभी-कभी उधारकर्ताओं को अतिरिक्त प्रकार की सेवाएं प्रदान करती हैं, जिससे वस्तुनिष्ठ रूप से समग्र लागत में वृद्धि होती है और ऋण सेवा की लागत बढ़ जाती है।
