गिरवी रखी गई अचल संपत्ति की बिक्री संघीय कानून संख्या 102-FZ "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" द्वारा निर्धारित कानूनी प्रावधानों द्वारा नियंत्रित होती है। इस विधायी अधिनियम का नया संस्करण कई परिवर्धन और परिवर्तन प्रदान करता है जो 01.01.2019 को लागू हुए।
सार्वजनिक नीलामी की सामान्य अवधारणाएं
रूसी कानून के अपेक्षाकृत नए कानूनी मानदंडों के ढांचे के भीतर अचल संपत्ति की बिक्री के लिए सार्वजनिक नीलामी आयोजित करने की बारीकियों को समझने के लिए, कुछ अवधारणाओं को समझना आवश्यक है।
सार्वजनिक नीलामी के आयोजन का स्थान। यह सीधे बेची जाने वाली अचल संपत्ति वस्तु से जुड़ा हुआ है।
प्रकाशन अवधि। नीलामी की तारीख से दस दिनों के भीतर, एक नोटिस प्रकाशित किया जाता है, जो इस घटना के आयोजन (नीलामी का विषय, स्थान और तारीख, भौतिक संपत्ति की लागत) के बारे में जानकारी को इंगित करता है।
सार्वजनिक नीलामी सूचना। एफएसएसपी की आधिकारिक वेबसाइट पर, इस सेवा के क्षेत्रीय प्रभागों की एक साथ अधिसूचना के साथ, नियोजित नीलामी के बारे में जानकारी प्रकाशित की जाती है। इसके प्रतिभागियों को एक सावधि जमा का भुगतान करना होगा, जो आमतौर पर भौतिक संपत्ति के प्रारंभिक मूल्य का 5% होता है। इसके अलावा, यदि नीलामी को अमान्य घोषित किया जाता है, तो जमा राशि पूरी तरह से वापस कर दी जाती है। और बशर्ते कि नीलामी जीतने वाला विषय नीलामी की वस्तुओं के लिए भुगतान करने से इंकार कर दे, यह जमा राशि उसे वापस नहीं की जाएगी।
अनुबंध। नीलामी के आयोजक और नीलामी जीतने वाली इकाई के बीच समझौते में लेनदेन के बारे में जानकारी होती है, जिसे यूएसआरआर में दर्ज किया जाता है।
प्रतिभागियों। नीलामी में स्वीकार किए गए विषयों की संख्या सीमित है। एक नियम के रूप में, केवल उन व्यक्तियों को नीलामी में प्रवेश दिया जाता है जिनके पास इन वस्तुओं (प्रतिबंधक के रिश्तेदार, मित्र और परिचित) का उपयोग करने का अधिकार है, साथ ही साथ गिरवी रखने वाले को भी नीलामी में प्रवेश दिया जाता है।
लेनदेन का पंजीकरण। उच्चतम बोली मूल्य के आधार पर एक इकाई को विजेता बोलीदाता के रूप में मान्यता दी जाती है। नीलामी के बाद, एक बिक्री अनुबंध समाप्त होता है। इसका भुगतान कार्यक्रम के आयोजक के खाते में पांच दिनों के भीतर किया जाना चाहिए। इसके अलावा, पहले जमा किए गए संपार्श्विक लेनदेन की लागत में पूरी तरह से शामिल हैं।
नीलामी की मान्यता अमान्य। एक सार्वजनिक नीलामी को रद्द माना जाता है यदि उसके प्रतिभागियों की संख्या दो से कम है, साथ ही विजेता संस्था से भुगतान के अभाव में। नीलामी के विफल होने की मान्यता के बाद, नीलामी के विषय का स्वामी गिरवीदार बन सकता है, या नीलामी को फिर से नियुक्त किया जा सकता है। बाद के मामले में, उनकी होल्डिंग का समय एक महीने बाद से पहले नियुक्त नहीं किया जाना चाहिए, और भौतिक संपत्ति की प्रारंभिक लागत 15% कम होनी चाहिए।
इसके अलावा, सार्वजनिक नीलामी को रद्द किया जा सकता है यदि विवादित कानूनी संबंधों के पक्ष शांति समझौते का निष्कर्ष निकालते हैं। यदि नीलामी की तारीख के प्रकाशन के बाद यह संभव हो जाता है, तो देनदार नीलामी के आयोजक द्वारा किए गए सभी खर्चों का भुगतान करने के लिए बाध्य है।
भौतिक मूल्यों की वापसी। प्रवर्तन कार्यवाही के ढांचे में अदालत के फैसले को लागू करने का सबसे आम रूप संपत्ति की जब्ती है। उसी समय, जब्ती लगाए जाने के पांच दिन बाद, भौतिक संपत्ति (आंशिक रूप से या पूरी तरह से) की प्रत्यक्ष जब्ती की जाती है, जिसे एफएसएसपी के एक कर्मचारी द्वारा निष्पादित किया जाता है।
वस्तुओं का कार्यान्वयन। जब्त संपत्ति की बिक्री की विशिष्टता गिरवी के लिए प्रदान किए गए नियमों के समान है। हालाँकि, यह प्रक्रिया विशेष रूप से एक अधिकृत सरकारी एजेंसी द्वारा नियंत्रित की जाती है।
दिवालिया के रूप में विषय की मान्यता। कानूनी संस्थाओं और व्यक्तियों के दिवालियापन के मामले में, गिरवी रखी गई संपत्ति की बिक्री के लिए नीलामी बाहरी प्रबंधन और दिवालियापन की कार्यवाही के चरण में की जाती है।
नियामक नवाचार।वर्तमान में, संपत्ति का अधिग्रहणकर्ता केवल नीलामी के आधार पर कीमत द्वारा निर्धारित किया जाता है और किसी भी लेनदारों के प्रतिबंधों से पूरी तरह छूट प्राप्त है। पहले, इस पहलू (नए मालिक द्वारा संपत्ति के उपयोग के लिए शर्तें) को संघीय कानून संख्या 127 द्वारा विनियमित किया गया था, जो लेनदारों के अधिकारों पर केंद्रित था।
ट्रेडों के प्रकार। इस संदर्भ में, खुली और बंद घटनाएं हैं। पहले मामले में, सार्वजनिक बोली का तात्पर्य किसी भी संस्था की भागीदारी से है। बाद के संस्करण में, भौतिक मूल्यों की प्राप्ति की घटना विशेष रूप से आमंत्रित प्रतिभागियों पर केंद्रित है। यह कोटेशन प्रस्तुत करने की विधि पर भी लागू होता है। तो, खुला (मौखिक रूप से) या बंद (सीलबंद लिफाफा) फॉर्म घटना की स्थिति निर्धारित करता है। नीलामी मिश्रित रूप में भी आयोजित की जा सकती है, उदाहरण के लिए, एक घटना जो अपने प्रतिभागियों के संदर्भ में बंद हो जाती है, मूल्य प्रस्तावों का एक खुला रूप होता है।
सार्वजनिक नीलामी सूचना
नोटिस का पाठ सार्वजनिक नीलामियों के संचालन का मूल आधार है। इसलिए, इस दस्तावेज़ को विषयगत आवश्यकताओं के अनुसार सख्ती से तैयार किया जाना चाहिए। अक्सर, नीलामी की सूचना को सार्वजनिक पेशकश के समान समझा जाता है। यह समझना महत्वपूर्ण है कि सूचना के पाठ में जानकारी का विरूपण, जो नीलामी के परिणाम को प्रभावित करता है, उनके परिणामों को रद्द करने या उनके अमान्य होने का कारण बन सकता है।
नोटिस में निम्नलिखित जानकारी होनी चाहिए:
- लेन-देन की शर्तें (नीलामी का विषय, इसका मूल्य और भार);
- कॉपीराइट धारक या मालिक के बारे में जानकारी;
- नीलामी आयोजित करने की प्रक्रिया पर डेटा (स्थान, समय और धारण का रूप, आयोजक कौन है, भागीदारी के पंजीकरण की प्रक्रिया और विजेता का निर्धारण)।
निम्नलिखित बारीकियों को हमारे देश में विषयगत न्यायिक अभ्यास के विशिष्ट उदाहरणों के रूप में उद्धृत किया जा सकता है:
- अनुप्रयोगों के मूल्यांकन के लिए निहित मानदंड;
- जमा की कीमत अनुचित रूप से अधिक है;
- वस्तु के मापदंडों का विरूपण, जिसने इसके विचार को प्रभावित किया;
- वस्तु के भार का अधूरा विवरण;
- वस्तु की विशेषताओं के बारे में अधूरी जानकारी;
- उन दस्तावेजों से परिचित होने के आवश्यक अवसर का उल्लंघन, जिनसे प्रयोग किया गया अधिकार उत्पन्न हुआ।
नीलामी के नोटिस का प्रकाशन आवश्यक न्यूनतम के अनुसार किया जाता है, जिसमें बेलीफ सेवा विभाग की वेबसाइट, एफएसएसपी की संघीय वेबसाइट और स्थानीय अधिकारियों की आधिकारिक मास मीडिया शामिल है। वर्तमान में, इन प्रकाशनों के लिए मध्यस्थता अभ्यास ने उनके मूल्यांकन के लिए आवश्यक मानदंड विकसित किए हैं, जो एक मुद्रित पाठ (केवल रेडियो और टेलीविजन प्रसारण के उपयोग को छोड़कर), लक्षित दर्शकों, क्षेत्रीय विशेषताओं और सूचना की पूर्ण उपलब्धता की अनिवार्य उपस्थिति को ध्यान में रखते हैं।.
आचरण का क्रम
सार्वजनिक व्यापार करने के सामान्य नियम निम्नलिखित विशेषताएं दर्शाते हैं।
ये नीलामियां एक नीलामी के रूप में आयोजित की जाती हैं जिसमें देनदार की संपत्ति को उच्चतम मूल्य पर बेचा जाता है।
नीलामी की सूचना नीलामी से 30 दिन पहले प्रकाशित नहीं की जानी चाहिए। इसमें विषय, स्थान, समय, प्रक्रिया (भागीदारी का पंजीकरण) और नीलामी के रूप के साथ-साथ प्रारंभिक मूल्य और विजेता के निर्धारण के बारे में पूरी जानकारी होनी चाहिए।
सार्वजनिक नीलामी में भाग लेने के लिए, आवेदकों को उचित जमा राशि का भुगतान करना होगा। इसका आकार और प्रवेश करने की प्रक्रिया नोटिस में इंगित की गई है। नीलामी रद्द होने की स्थिति में जमा राशि वापस कर दी जाती है, साथ ही यदि विषय इसमें भाग लेता है, जब वह विजेता नहीं बना। नीलामी जीतने वाला व्यक्ति जमा को ध्यान में रखते हुए बिक्री के अनुबंध के अनुसार भुगतान करता है।
सार्वजनिक नीलामी के आयोजन से तीन दिन पहले आयोजक को उन्हें रद्द करने का अधिकार है।
"व्यक्तियों ने नीलामी में भाग लिया, लेकिन इसे नहीं जीता" की अवधारणा में उन प्रतिभागियों को शामिल नहीं किया गया है जो इस कार्यक्रम में उपस्थित नहीं हुए और वे व्यक्ति जिन्होंने संपत्ति की मूल कीमत के लिए कोई भत्ता नहीं दिया।
नीलामी के दिन, विजेता और आयोजक के बीच उपयुक्त प्रोटोकॉल पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, जिसके पास एक समझौते का कानूनी बल होता है।
बोली तभी लगेगी जब उनमें कम से कम दो संस्थाएं भाग लेंगी। और विजेता उच्चतम बोली वाला प्रतिभागी है।
यदि नीलामी जीतने वाला प्रतिभागी प्रोटोकॉल पर हस्ताक्षर करने से इनकार करता है, तो वह जमा राशि खो देता है। और आयोजक, जो प्रोटोकॉल पर हस्ताक्षर करने से बचता है, विजेता को जमा राशि को दोगुनी राशि में लौटाता है और उसे नीलामी में भाग लेने की सभी लागतों की प्रतिपूर्ति करता है, जो जमा की राशि से अधिक है।
नीलामी की मान्यता अमान्य
निम्नलिखित मामलों में नीलामी को अमान्य घोषित किया जाता है:
- नीलामी में भाग लेने के लिए दो से कम प्रतिभागियों ने आवेदन किया;
- नीलामी में उपस्थिति दो प्रतिभागियों से कम थी;
- किसी ने भी भौतिक संपत्ति की मूल कीमत के लिए भत्ता नहीं दिया है;
- नीलामी के विजेता ने पांच दिनों के भीतर नीलामी की वस्तु की पूरी कीमत आयोजक के खाते में नहीं डाली है।
चूंकि इस मामले में नीलामी का उद्देश्य प्राप्त नहीं हुआ है, इसलिए बार-बार बोली लगाने की नियुक्ति की जाती है। सार्वजनिक नीलामी आयोजित करने की एक नई तिथि 10 से 30 दिनों की अवधि के भीतर नीलामी को अमान्य घोषित करने के बाद निर्धारित की जाती है।
सभी मामलों में, इस तथ्य को छोड़कर कि नीलामी का विजेता संपत्ति के पूर्ण मूल्य का भुगतान नहीं करता है, द्वितीयक नीलामी मूल लागत में 15% की कमी के साथ की जाती है। द्वितीयक व्यापार के संचालन के लिए अन्य सभी नियम प्राथमिक नीलामी आयोजित करने की प्रक्रिया के अनुसार हैं। यह समझना महत्वपूर्ण है कि एक इच्छुक व्यक्ति के मुकदमे में, अदालत नीलामी को अमान्य मान सकती है यदि उसके आचरण की प्रक्रिया का उल्लंघन किया गया था।
विभिन्न संपत्ति के लिए सार्वजनिक नीलामी आयोजित करने की प्रक्रिया को नियंत्रित करने वाले नियम इस प्रकार हैं:
- अचल संपत्ति का बंधक - कला। 56-58 FZ "बंधक पर (अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा)";
- अन्य संपत्ति की प्रतिज्ञा - कला। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 350;
- प्रतिभूतियों की बिक्री - कला। संघीय कानून "प्रवर्तन कार्यवाही पर" के 89 (भाग 4)।
